商业物业接管验收方案

北京街商业大厦后期介入及接管验收方案 第一部分：接管验收机构设定第二部分：前期介入 第三部分：接管验收标准及程序 一、目的 二、职责 三、工作程序 四、物业接管验收应具有的理由 五、物业项目考核流程 六、交接双方的责任 七、物业接收工程项目考核依据 八、接管验收前要检索提交资料 九、接管验收相关表格 第一部分：接管验收机构修改 副组长： 组长： 给排水系统 照明设备 空调系统 弱电系统 消防设备 强电系统 电梯系统土建系统 监控广场 道路 第二部分：前期介入 一、设备调试计划选定后，物业项目专业技工到位，进行现场调试、试运 行的参加、跟进工作，以便接管后的运转、养护、维修工作的展开。 二、具体时间：1、根据各种设施的到位和调试计划。 2、根据极悦的工作指令。 第三部分：接管验收标准及程序 一、目的 规范验收程序,确保物业验收工作获得合理调节,以便对物业进行逐步 接管,确保正常运转。 二、职责 1.物业管理中心接到竣工验收的通告后,根据职能分工由物业管理中 心负责指定顾问人员,及专业技术工人组成验收小组。 2.验收小组负责对物业原设计图纸、设计更改、竣工图和系统出厂合 格证书及设施试运行记录等科技检测资料进行验收。

3.验收小组按设施、设备接管验收清单中的规定，对清单上的组件按 规格尺寸、数量、安装位置、容量及设计提出进行验收。 4.由交接验收小组组员和发展单位申请接管手续。 5.交接验收权限的界定: 1）由物业管理中心构成验收小组进行考核的工程：设备资料图纸、土 建、装饰工程、空调设备、高、低压电气设备、消防系统、消防报警设备、 保安监控软件、电梯设备、公共广播系统、给排水系统、照明设备、广场、 道路、绿化及新风系统等。 2）验收过程中，发现原因由物业管理中心负责尽快汇总到接管验收相 关表格的《验收遗留问题跟踪表》中，各方签字确认整改时间和内容，由 建设单位督促施工单位整顿，按照步骤对取缔问题进行复验，结果依然不 合格将按代管程序执行。重大难题及时上报公司。 3）对于验收后大量进入停滞未缓解的遗留现象事项，需要由建设单位 工程部、承包单位、物业管理中心举行专项问题讨论会，并迅速建立处理 解决方案。 三、工作程序 1.验收的准备 验收小组依据发展单位提供的建成图纸,按设计及监理规定编制验收 计划和考核标准。 2.验收的推进 1）验收小组根据验收方案、标准，按专业分工进行预验收。 2）在预验收过程中,检查出已超过验收标准的楼宇、设施、设备，要 提出书面整改时间报告并有各方的签字返回建设单位工程部，由改造单位 督促施工单位进行整治。

物业工程部进行跟踪，随时掌握整改情况，并有 文字记录及时与发展单位交流。 3）对在验收中已超过验收要求的楼宇、设施、设备，整改实施后，验 收小组进行复验，整改合格后由考评小组进行即将验收。 4)楼宇的实物验收,应注意:对水、电、气、空调、土建、门窗、电器 设备进行逐步检查，并将检测结果记录在设施、设备接管验收清单中。 5)设备的实物验收,要做到符合下列几点： 图纸设计与系统的尺寸、型号、数量符合。 主要系统、设施的加装位置与调试效率符合。 设备与连接整个平台的科技配置,应具备设计提出,检查结果记录在 《设施、设备接管验收清单》中。 6)对物业的其他配套设备、设施进行验收：验收结果记录在《设施、 设备接管验收清单》相应的表格内。 7)移交档案、资料考核：根据交接验收目录对照提交档案、资料进行 检查，并将检测结果提交在《接管验收前要索取资料表》中。 8）对于项目组件设施遗留现象，写明情况问题及质保时间汇总上报公 司领导。召开协调会，并出会议纪要制定整改计划，上报公司领导。 四、物业接管验收应具有的理由 1、物业的接管验收，应在建成验收合格的基础上，以主体构造安全和 满足使用用途为首要内容的又检验。

2、建设项目所有施工完毕物业装修竣工验收单，并即将完工验收合格。 3、房屋、供电、消防、安防、给排水、空调、通讯、道路等系统设备 能正常使用。 五、物业项目验收流程 1、建设单位书面提请接管单位接管验收。 2、接管单位根据接管验收应具有的理由和接管验收应检索提交的资料 进行审查，对具有条件的，按承诺进行验收。 3、接管单位会同建设单位按品质与选用功能相关内容进行检测。 4、验收中看到的品质现象，按质量原因的处理程序进行。 5、经检验符合规定的项目，接管单位要达成验收合格票据，签发接管 文件。 六、交接双方的责任 1、验收不合格时，双方协定处理方式，并商定复验时间，建设单位要 按约返修合格，组织复验。 2、房屋接管交付使用后，如出现隐蔽性的效率事故，应由接管单位能 同发展单位组织设计、施工等单位，共同探讨研究，查明原因如属设计、 施工、材料的理由由发展单位负责处理。 3、房屋及系统设备自验收合格接管之日起，应执行发展项目保修的有 关条例由发展单位、施工单位负责保修，对于不合格的项目，自检测合格 之日起计算保修期。 七、物业接收工程项目考核依据 1、所有现在公布的各专业的考核规范和质量标准（包括国家、行业和 地方较为完备的完善、标准）。

2、前期施工合同（协议）制定的标准，要求。 3、所有的各专业施工所用的施工图、竣工图纸，设计更改单。 4、所有设施、材料等的科技说明书，安装使用表明书和系统、设施跟 主要材料等的清单、合格证等。 5、隐蔽工程验收记录和上面试验记录。 6、工程品质事故处理记录。 7、前期施工阶段完工验收报表（包括政府部委和监理公司出具的）； 分项、分部、单位项目质量检验评定记录。 8、设备试压、试运行合格报告等。 八、接管验收前要检索提交资料 1、技术资料 竣工验收证明书。2）.地质勘察报告。 3）.工程协议及开、竣工报告。 4）.图纸会审记录。 5）.工程设计变更公告及科技核定单（包括质量事故处理记录）。 6）.隐蔽工程验收签证。 7）.沉降观察记录。 消防局消防设备意见书9）.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 10）.新材料、构部件的检测合格证书。 11）.水、电、空调、消防、电梯等设施的检测合格证书。 12）.砂浆、混凝土垫层、试压报告。 2、土建资料 1).主体隐蔽工程验收记录 2).图纸会审和设计更改变更及联系单 3).事故处理记录 4).建筑物、构筑物及重要设施架设监测定位及各类探测记录 5).原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、试件 试验报告 3、给排水资料 1).开、竣工报告及中间交工验收证明书 2).图纸会审及设计更改变更公告 3).事故处理及探伤记录 4).隐蔽工程验收记录 5).材料构件出厂证明及材料代换审批单 6).管线清洗、通水、消毒记录 7).试水、闭水试压试验记录 8).供水、供暖、制冷的试压报告,设备调试记录 9）.生活供水水箱卫生许可证 10.排水、排污实验记录 4、弱电设备资料 1）消防设备需要具备国家标准，并且有消防部门检测合格签证。

2）消防系统设备的品牌合格证、产品的资料、操作使用证明书。 3）消防设备的点位图和点位表。 4）门禁设备的产品合格证、产品资料、操作使用证明书。 5）保安监控设备的产品合格证、产品资料、操作使用证明书，摄像头 6）公共广播设备的产品合格证、产品资料、操作使用证明书，喇叭的些位图和点位表，放大器的路线及喇叭应正常。 5、电气资料 1).开、竣工报告及中间交工验收证明书 2).图纸会审及设计更改通知 3).事故处理及探伤记录 4).隐蔽工程验收记录 5).防雷电接地实测记录 空调资料、动力、通讯资料7).材料构件出厂证明 8).绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录 9）.电梯设备图纸资料（合格证和测试报告） 10).电缆线路路径的条款文件 11).产品的说明书、主要仪器、设备的合格证等科技程序 12).安装技术记录。调整实验记录 13）.备品、备件清单 14） 设计资料图纸 、电缆清册 6、空调设备资料 管道焊接记录、管道打压试验记录、冷凝水管通水试验记录3）.机组调试运行记录 4）.系统压力平衡调试记录 设计资料图纸10）.自控系统安装记录及全套资料 11).热源井成井报告：包括土体综合柱状图、抽水回灌洗井试验、水 质检测及验收资料 7、竣工图纸（两套盖竣工章图纸和一套电子版） 1).总平面布置图（包括综合系统图） 2).建筑竣工图 3).结构竣工图 4).给排水系统竣工图 5).电气系统竣工图 6).空调设备竣工图 7).智能化系统竣工图 8).通讯设备竣工图 9).燃气竣工图 10）消防系统竣工图 11）门禁设备完工图纸 12）保安监控设备完工图纸、 13）设备、附属项目及隐蔽管线的整套图纸 14）公共广播设备完工图纸 15）土建、水、电、气设备完工图纸以及平面图 16）道路、广场、园林、绿化系统完工图 九、接管验收相关表格： 1、接管验收前要索取资料表（附表一） 2、设施、设备接管验收清单（附表二） 3、公共照明动力设备接管验收表（附表三） 4、电梯系统设备接管验收表（附表四） 5、高、低压电气室设备接管验收表（附表五） 6、弱电设备设施接管验收表（附表六） 7、给排水设施接管验收表（附表七） 8、房屋接管验收表（附表八） 9、园林附属设施接管验收表（附表九） 10、园林绿化接管验收表（附表十） 11、空调设备接管验收表（附表十一） 接管验收前要索取资料表（一） 验收区域： 附表：一 一、产权资料 1.项目批准程序。

2.用地批准程序。 3.建筑执照。 二、技术资料 竣工验收证明书。2.地质勘察报告。 3.工程协议及开、竣工报告。 4.工程预、决算。 5.图纸会审记录。 6.工程设计更改通知及科技核定单（包括质量事故处 理记录）。 7.隐蔽工程验收签证。 8.沉降观察记录。 消防局消防设备意见书10.钢材、水泥等主要材料的质量保证书。 11.新材料、构部件的检测合格证书。 12.电梯等设施的检测合格证书。 13.砂浆、混凝土垫层、试压报告。 14. 供水、供暖、制冷的试压报告。 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 接管验收前要索取资料表（二） 验收区域： 附表：一 三、土建资料 1).主体隐蔽工程验收记录2).图纸会审和设计更改变更及联系单 3).事故处理记录 4).建筑物、构筑物及重要设施架设监测定位及各类探测记录 5).原材料产品及重要构件出厂证明、试验报告、材料换审批单、 试件实验报告 四、给排水资料 1).开、竣工报告及上面交工验收证明书2).图纸会审及设计更改变更公告 3).事故处理及探伤记录 4).隐蔽工程验收记录 5).材料构件出厂证明及材料代换审批单 6).管线清洗、通水、消毒记录 7).试水、闭水试压实验记录 .设备安装记录9）.生活供水水箱卫生许可证 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 接管验收前要索取资料表（三） 验收区域： 附表：一 五、弱电设备资料 1）消防设备能具备GBJ16、GBJ45的规定，有消防部门检测合格签证。

2）消防系统设备的品牌合格证、产品的资料、操作使用证明书。 3）消防设备的点位图和点位表。 4）门禁设备的产品合格证、产品资料、操作使用证明书。 5）保安监控设备的产品合格证、产品资料、操作使用证明书，摄像 6）公共广播设备的产品合格证、产品资料、操作使用证明书，喇叭的些位图和点位表，放大器的路线及喇叭应正常。 六、电气资料 1).开、竣工报告及中间交工验收证明书 2).图纸会审及设计更改通知 3).事故处理及探伤记录 4).隐蔽工程验收记录 5).防雷电接地实测记录 空调资料、动力、通讯、有线电视资料7).材料构件出厂证明 8).绝缘电阻测试、试验记录、试运转记录 9）电梯设备图纸资料（合格证和测试报告） 10)电梯特殊装置使用登记证 11)电缆线路路径的条款文件 12)产品的说明书、主要仪器、设备的合格证等科技程序 13）安装技术记录。调整实验记录 14）备品、备件清单 15）设计资料图纸 、电缆清册 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 接管验收前要索取资料表（四） 验收区域： 附表：一 七、空调设备资料 建设单位工程部签字：施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 接管验收前要索取资料表（五） 验收区域： 附表：一 八、竣工图纸（两套） 1).总平面布置图（包括综合系统图）2).建筑竣工图 3).结构竣工图 4).给排水系统竣工图 5).电气系统竣工图 6).空调设备竣工图 7).智能化系统竣工图 8).通讯设备竣工图 9).燃气竣工图 10）消防系统竣工图 11）门禁对讲设备完工图纸 12）保安监控设备完工图纸、 13）设备、附属项目及隐蔽管线的整套图纸 14）公共广播设备完工图纸 15）土建、水、电、气设备完工图纸以及平面图 16）道路、园林、绿化系统完工图 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 设施、设备接管验收清单 验收区域： 附表：二 序号 交接项目 型号种类 数量 容量 设计提出 接收意见 备注 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 公共照明动力设备接管验收表 验收区域： 附表：三 序号 验收内容包括相关标准 合格 不合格 采用管配线时，连接点必须紧密、可靠，使管线在构造里跟电气上均连成整体并有可靠的接地。

每回路电缆间跟对地绝缘电阻不得小于1MΩ/KV。 安装的隐蔽工程、试运转记录、性能测试记录及清晰的图纸资料均须具备规定。 仪表、指示灯、转换插头外观完好，机械调零正常，以及提示装置正常。10 电动机应试通电，检查转向和机械旋转要无异常。空载运行时间2 小时， 记录运转电流、机身温升。 11 电缆桥架应选用镀锌材料，外观组件齐全，对接处应有跨接地线过度，电 缆桥架盖板铺设齐全。 12 配电箱内布线整齐，无绞线现象。外观完好，门体开关灵活，分别设定零 （N）线与保护（PE）接地的汇流排。 13 配电箱引入或输出的线圈空洞处要有阻燃防护手段。过墙或过楼板处的空 洞想满足防火阻燃要求或方法。 14 箱内的线缆导线标识应完整，含电缆尺寸、型号、上级地点、开关编号等； 张贴相应的一次跟二次电气图纸。 15 绝缘导线相色应用能一致：A 相-黄色、B 相-绿色、C 相-红色、零线-淡 蓝色、保护地线（PE）-黄绿蓝色色。 16 应急照明在正常电路短路后，电源转换时间要为：疏散时间超过15 17所有照明应正常。 注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：三（附件）中装修公司哪个好，并跟踪解决消 建设单位工程部签字：施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 验收遗留现象跟踪表 验收区域： 附表：三（附件） 系统 序号 遗留原因 拍照编号/后附 跟踪维修单位计划完成时间 实际完成时间 或未完成原因 物业复查人 复查时间 复查结果 1011 12 13 14 15 16 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 电梯系统设备接管验收表 验收区域： 附表：四 序号 验收内容包括相关标准 合格 不合格 井道应用36V低压照明 底坑要干净整齐10 每层的外呼面板整洁，正确显示 11 消防迫降的开关外观完好，玻璃窗应完好 12 电梯机房内应有相应的层标表，应有救援专用工具 13 控制柜内管道要为双路供电，并有特定的编号、规格、 型号包括上级位置的标识牌 14 控制柜内的电缆布置整齐，编号齐全物业装修竣工验收单，并张贴相应的电 气图纸 15 相关的电梯系统资料移交 16 机房门锁钥匙应齐全，要有机房重地、闲人免进的提醒 17电梯机房内墙壁、地面、门窗要具备装饰标准 注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：四（附件）中，并跟踪 解决消项 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 验收遗留现象跟踪表 验收区域： 附表：四（附件） 系统 序号 遗留原因 拍照编号/后附 跟踪维修单位计划完成时间 实际完成时间 或未完成原因 物业复查人 复查时间 复查结果 1011 12 13 14 15 16 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 高、低压配电室设备接管验收表（一） 验收区域： 附表：五 序号 验收内容包括相关标准 合格 不合格 高、低压电气室交接验收时要依照的规定： A、断路器应固定牢靠，电气联结应可靠且接触良好，外表清洁完整。

相应的标志齐全 B、断路器与其操动机构的联动应正常，无卡阻；分、合 闸指示准确；辅助开关动作要正确可靠。 电器的性能检测完好，绝缘器件无破损，安装方法依照产品技术程序的规定。 通往高低压配电室以及继电器室的门要装设不低于500MM的防鼠板。 变电室、发电机房内的送排风（烟）系统要运行正常。10 值班室、变电室、变压器室内的应急照明应充足。 11 室内地板要无空隙，面层干净。 12 高低压柜前后要安装对应的绝缘垫，开关操作手柄、门电 柜钥匙齐全、资料齐全。 序号 操动机构交接验收时要具备的规定： 操动机构与断路器的联动应正常，无卡阻状况；分、合闸指示正确；压力开关、辅助开关动作要正确可靠，接点无 电弧烧损。 操动机构外表清洁完整。油漆应清晰，接地良好。注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：五（附件）中，并跟踪解 建设单位工程部签字：施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 高、低压电气室设备接管验收表（二） 验收区域： 附表：五 序号 检查内容包括相关标准 合格 不合格 避雷器交接验收时要具备的规定： 油漆应清晰，相色正确。序号 电容器交接验收时要具备的规定： 电容器组的布置与电路要合理，电容器组的维护回路应完整。

外壳要无凹凸或渗油现象，引出端子连接稳固，垫圈、螺母齐全。 电容器室内的排烟设备要较好。注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：五（附件）中，并跟踪 解决消项 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 高、低压配电室设备接管验收表（三） 验收区域： 附表：五 序号 检查内容包括相关标准 合格 不合格 电力变压器交接验收时要具备的规定： 变压器的启动试运行，是指系统起初带电，并带必须的负荷即必然的最大负荷持续运转。 变压器在试运行前，应进行逐步检查，确认其具备运行条件时，方可投入试运行。 储油柜、冷却装置、净油器等油设备里的油门均要开启，且标示正确。 接地引下线及其与主接地网的联接应满足设计提出，接地应可靠。 10 储油柜和充油套管的油位应正常。 11 分接头的位置要具备运行规定；有载调压切换设备的 远方操作要动作可靠，指示位置准确。 12 变压器的相位及电机的电路组别须具备并列运行应 13变压器室能有较好的通风系统设备 注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：五（附件）中，并跟踪 解决消项 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 高、低压配电室设备接管验收表（四） 验收区域： 附表：五 序号 检查内容包括相关标准 合格 不合格 电缆交接验收时要依照的规定： 电缆规格应具备规定，排列整齐，无机械磨损；标志牌应装设齐全、正确、清晰。

电缆的固定、弯曲长度、有关距离跟单芯电力线缆的塑料护层的接地、相序排列等要具备规定。 电缆终端的相色应合理，电缆支架等的塑料零件防腐层要完好。配电柜内的线缆要有标识牌，标明电缆的 规格、型号、上级的开关编号等。 电缆沟内要无物品，盖板齐全，隧道内要无物品，照明、通风、排水等设备要具备设计。 直埋电缆输电线路的埋设位置图，比例为1：500。地下管道密集的地段不应小于1：100，在管线稀少、地 形简洁的地段可为 1：1000；平行铺设的电缆线路， 宜合用一张图纸。图里需要标明各路线的相对位置， 并有标注地下管道的剖面图。 电缆的尺寸、规格以及实际铺设总面积及分段重量，电缆终端和管件的型式及加装日期。 序号 盘柜交接验收时要具备的规定： 合格 不合格 盘柜内所装设备器件应齐全完好，安装位置准确，安装牢固。仪表、指示灯显示正常。 所有二次回路电路要精确，连接可靠，标志齐全完整，绝缘符合规定。 手车或抽屉式开关柜在置于或拉出时要灵活，机械闭锁可靠；照明设备齐全。 盘柜及管线阀门安装完后，应做好封堵。可能结冰的地区仍应有防止管内积水结冰的方法。 注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：五（附件）中，并跟踪 解决消项 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 验收遗留现象跟踪表 验收区域： 附表：五（附件） 系统 序号 遗留原因 拍照编号/后附 跟踪维修单位计划完成时间 实际完成时间 或未完成原因 物业复查人 复查时间 复查结果 1011 12 13 14 15 16 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 弱电设备设施接管验收表（一） 验收区域： 附表：六 序号 验收内容包括相关标准 合格 不合格 序号 消防设备交接验收时要具备的规定： 消防泵的远程、本地、消防主机的开启和中止功能要正常或者反馈信号应正常。

喷淋泵的远程、本地、消防主机的开启和中止功能要正常或者反馈信号须正常。 正压送风、排烟风机远程、本地、消防主机的推进和中止并且反馈信号要正常。 对消防主机就冰箱送风阀的掌控进行检测。序号 门禁设备交接验收时要具备的规定： 监控中心电脑的用途要正常。序号 保安监控设备交接验收时要具备的规定： 电梯轿箱内用的监控图像要完整，在电梯运行中无干扰问题装饰，通话正常清晰。 带云台的摄像头的防抖、对焦、旋转灵活。注：对于不合格项，请记录在考核遗留现象跟踪表 附表：六（附件）中，并跟踪解决消 建设单位工程部签字：施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 消防平台系统设备验收表（二） 验收区域： 附表：六 工程名称 验收建筑名称 主要消防设备 消防栓 系统 产品名称 产品 型号 生产厂商 数量 产品名称 产品 型号 生产厂商 数量 室内消防栓 水泵接合 室外消防栓气压水灌 消防泵房 稳压泵 通风空 调系统 产品名称 产品名称 风机 防火阀 烟设备部位/方式 1.自然排烟；2.机械排烟；3.通风兼 排烟 产品名称 产品 型号 生产厂商 数量 防烟楼梯间 送风机走道 排风机 房间 排烟阀 自然排烟口面积 机械通风送风机 机械排烟排风量 安全疏散系统 设备名称及有无状况 产品名称 产品种类 生产厂商 数量 疏散指示标志 防火门消防电源 防火卷帘事故照明 消防电梯火灾报 警系统 系统设计单位 施工单位 形式:区域报警/集中报警/控制中心 设置两侧 产品名称 产品种类 生产厂商 数量 产品名称 产品种类 生产厂商 数量 感烟探测器 集中报警器 感温探测器 区域报警器 火焰探测器 事故广播 手动按钮 建设单位工程部签字： 施工单位签字： 物业管理中心签字： 日期： 消防平台系统设备验收表（三） 验收区域： 附表：六 系统设计单位 系统施工单位 系统方式喷雾水冷却装置/喷雾水灭火设施/喷洒水灭火装置 喷洒类型 干式/湿式/预作用/开式 系统设定部位 产品名称 产品种类 生产厂商 数量 产品名称 产品种类 生产厂商 数量 喷洒头 水泵 水流报警器 稳压泵 报警阀 气压水罐 压力开关 系统设计单位系统施工单位 系统方式 系统模式 全充满系统/局部应用系统

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