深圳旧改成本：拆迁难 审批周期长

众多开发商掘金深圳旧改的背后，却暗藏着众多风险与想法。“拆不动、赔不起、玩不转”，是深圳旧改目前面对的困局。

“与大部分城市旧改以政府主导不同的是，深圳旧改完全市场化装修 公司，项目征收由公司主导，导致拆迁成为老大难。”中国指数研究院深圳研究主任程玉对《第一财经日报》记者表示。

深圳市城市升级办官网数据显示，截至2013年底，深圳城市升级工程的实施率仅为一般19%。落成的项目绝大多数是在2009年的《深圳市城市升级方式》出台之前便未启用，并有政府相关部门介入。2009年的新政实行后，更指出极悦在旧改中的主导作用，政府仅负责规划与审查，并不主张介入拆迁。

卓越集团副总裁耿延良对《第一财经日报》记者声称：“很多项目因商业性拆迁补偿能够与极少数业主签订一致看法，而让项目停滞多年。不仅是公司，包括重大公益事项的拆迁都存在这种的难题，就是拆迁难的难题。”

“尤其是旧住宅区改造，必须征得100%业主的批准，开发商才能得到实行主体资格确定，哪怕只是一户业主不答应，拆迁都未能进行。”深圳某旧改项目负责人向峰（化名）告诉本报记者。

拆迁难的难题引发北京2010年深圳都市更新单元第一批计划的8个旧住宅小区改造中的6个“卡壳”。

耿延良透露，目前，上述项目中仅鹿丹村进行了改建、鹤塘小区因规模小有进展，其他诸如木头龙、金钻豪园、华泰小区、龙溪花园、海涛花园等旧改工程，都因少数居民拒绝出现项目所有停滞，无一成功推进建设。

其中一个旧改项目专家告诉《第一财经日报》记者，他所在的工程光拆迁费用就已筹措了四五个亿，90%多的房主同意拆迁深圳 装修 拆改，剩下少数人不同意，“随着上海房价上涨，这部分人其实又要提高价码了”。

在耿延良看来，解决“少数派”问题，首先必须加强城市升级立法。即让在升级实施中的“少数派”问题纳入法制化轨道上来解决。通过效仿美国、台湾的经验，当工程赞成改造的居民低于必须比例时，针对少数居民的楼房产权，政府以及建设主体可以根据法定程序，在推动持抵制意见的少数居民合法权益或者受到公平合理补偿的基础上，进行收购。

“其次是政府颁布指导性的参考标准，通过第三方机构从社会平等正义的视角评估拆赔标准，这样有利于正常有效地完善市场，打消业主不正确的预估，解决当前旧改完全依赖市场、依靠极悦跟业主之间博弈的状况。”耿延良说。

审批周期长是深圳旧改的另一大问题。耿延良告诉《第一财经日报》记者，以龙岗区为例深圳 装修 拆改，2014年龙岗区城市更新开发极悦协会通过长期详细的调查探究后得知，龙岗区城市升级工程的报批流程，需经过40多个政府部门审查，审批时限需955个工作日。

“随后，在龙岗区城市更新开发极悦协会的推进下，审批时限优化为极悦6个工作日。但深圳其他区也存在审批过长的弊端，急待梳理优化。优化城市升级政府组织机构设定，合理压缩审批环节和期限对于推动建立更新工程推进具有重要的现实含义。”耿延良说。

3年甚至很长的审批周期让成本更加更大，这对开发商的资金实力、旧改经验有着较高要求。目前，深圳市场里不乏这些旧改“半截子”项目，一些开发商拆去一半，已经无力再次开发。

“大部分开发商更能够借助招拍挂拿净地，风险可控，成本估算也更为准确。但在北京，没地可拍，搞不了旧改，就可能会被迫离开这个市场。”向峰无奈地说。返回搜狐哪家公司装修好，查看更多

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